Requisitos legales para arrendar en plataformas como Airbnb si vives en un conjunto residencial en Colombia

El alquiler turístico a través de plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo ha crecido exponencialmente en Colombia. Desde viajeros que buscan experiencias más auténticas hasta propietarios que ven una oportunidad de ingreso extra, el mercado de arrendamientos de corta estadía se ha convertido en una alternativa popular al alojamiento tradicional.

Pero cuando vives en un conjunto residencial bajo propiedad horizontal, el panorama cambia: no basta con tener un espacio libre y ganas de alquilarlo. Existen reglas específicas que debes conocer y cumplir antes de publicar tu inmueble en línea.

Este artículo responde a una pregunta clave: ¿Qué requisitos legales debes cumplir para arrendar legalmente tu vivienda a través de plataformas digitales si vives en propiedad horizontal en Colombia? Aquí te guiamos paso a paso por las normas, permisos y consideraciones esenciales para operar de forma legal y sin conflictos con tu comunidad.

Propiedad Horizontal: ¿Qué significa y por qué importa?

En Colombia, la propiedad horizontal es una figura jurídica que regula los inmuebles que comparten espacios comunes, como edificios o conjuntos residenciales. Bajo este modelo, cada propietario tiene derecho sobre su unidad privada, pero también está sujeto a normas colectivas que garantizan la convivencia y el buen uso de las áreas compartidas.

Esta estructura legal implica que el uso de tu apartamento o casa no es totalmente libre, especialmente cuando se trata de actividades que pueden afectar a los vecinos, como el alquiler turístico.

Aquí es donde entran en juego dos documentos clave:

• El reglamento de propiedad horizontal
• El manual de convivencia

Ambos establecen lo que está permitido (y lo que no) dentro del conjunto. Si el reglamento prohíbe o no menciona el uso turístico del inmueble, no podrás legalmente alquilarlo por días a través de plataformas como Airbnb, aunque seas el propietario. Es decir, tu libertad como anfitrión está supeditada a las reglas del conjunto residencial.

Por eso, antes de pensar en ingresos o reservas, lo primero que debes hacer es leer cuidadosamente esos documentos y entender las condiciones que aplican a tu caso.¿Qué dice el reglamento de tu conjunto? Primer filtro legal

Antes de lanzarte a publicar tu inmueble en Airbnb, el primer paso obligatorio es revisar el reglamento de propiedad horizontal y el manual de convivencia de tu conjunto residencial. Estos documentos definen lo que puedes y no puedes hacer con tu propiedad dentro de la comunidad.

Aquí te encontrarás con tres posibles escenarios:

• ✅ Si el reglamento permite explícitamente el alquiler turístico: ¡vas por buen camino! Puedes seguir adelante con el proceso legal y cumplir los siguientes requisitos.
• ⛔ Si el reglamento lo prohíbe o lo menciona como una actividad no autorizada: No puedes ofrecer tu inmueble legalmente en plataformas como Airbnb. De hacerlo, podrías enfrentar sanciones por parte de la administración.
• ⚠️ Si el reglamento no lo menciona en absoluto: En este caso, se interpreta como no autorizado. La ley colombiana exige una autorización expresa para este tipo de uso.

¿Se puede cambiar el reglamento?

Sí. Si deseas legalizar el uso turístico del inmueble, debes promover una modificación al reglamento de propiedad horizontal. Esto implica:

• Convocar una asamblea de copropietarios.
• Obtener una mayoría calificada del 70% para aprobar la reforma.
• Registrar oficialmente la modificación en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Solo después de este procedimiento, el alquiler turístico se considerará legal dentro del conjunto. Es un trámite formal, pero fundamental si quieres arrendar sin riesgos ni conflictos.

Registro Nacional de Turismo (RNT): El sello obligatorio

Uno de los requisitos más importantes —y muchas veces pasado por alto— es el Registro Nacional de Turismo (RNT). Este es un registro oficial que habilita legalmente a personas naturales o jurídicas para prestar servicios turísticos en Colombia.

¿Por qué es indispensable?

Desde agosto de 2022, Airbnb y otras plataformas están obligadas por la normativa colombiana a verificar que cada alojamiento turístico cuente con el RNT. Si no tienes este registro activo y validado, tu propiedad no podrá ser publicada en la plataforma.

¿Cómo se obtiene?

El trámite se realiza en línea a través del portal del Registro Único Empresarial y Social (RUES) y exige varios requisitos, entre ellos:

• Prueba de que el reglamento de propiedad horizontal permite el uso turístico.
• Registro como prestador de servicios turísticos.
• Cumplimiento de obligaciones legales y tributarias básicas.
• Actualización anual del registro.

Si aún no tienes el RNT. Aquí te dejamos una guía paso a paso de como solicitarlo.

Guía paso a paso: Cómo crear el RNT

El vínculo del RNT con el reglamento del conjunto

Aquí es donde todo se conecta: sin una autorización expresa en el reglamento de tu copropiedad, no puedes obtener el RNT. Es un filtro doble: lo legal en tu conjunto y lo legal ante el Estado.

Por eso, si tu conjunto no permite alquiler turístico, ni siquiera podrás comenzar el trámite del RNT. Todo comienza (y puede terminar) con lo que diga tu reglamento interno.

Normas de seguridad y calidad: Más allá del check-in

Convertirse en anfitrión en Colombia no solo es cuestión de publicar fotos atractivas del apartamento y esperar reservas. La seguridad y la calidad del servicio también están reguladas por ley, particularmente por el Decreto 1836 de 2021, que establece estándares mínimos para quienes ofrecen alojamiento turístico.

¿Qué exige este decreto?

Para operar legalmente, el inmueble debe cumplir con varias condiciones esenciales:

• Infraestructura segura: El lugar debe contar con instalaciones eléctricas, sanitarias y estructurales en buen estado.
• Elementos de protección: Se deben disponer extintores, salidas de emergencia señalizadas, un botiquín básico y protocolos de evacuación.
• Señalización clara: Los espacios deben estar debidamente identificados para facilitar la orientación del huésped.

Estas condiciones no solo son una obligación legal, sino que también te protegen ante posibles accidentes o incidentes con tus inquilinos temporales.

Cambios recientes: privacidad en primer plano

Desde abril de 2024, Airbnb ha actualizado sus políticas globales para proteger la privacidad de los huéspedes. Está estrictamente prohibido el uso de cámaras de vigilancia en el interior de las viviendas, incluyendo salas, habitaciones y pasillos. Solo se permiten cámaras en zonas exteriores (como patios o entradas) y deben ser claramente informadas en el anuncio.

Si no cumples con estas nuevas reglas, puedes ser sancionado o eliminado de la plataforma, independientemente de tu cumplimiento legal en Colombia.

Obligaciones fiscales y contractuales: El lado tributario del anfitrión

Convertir tu inmueble en un alojamiento turístico no te exime de las responsabilidades tributarias. Al contrario, al prestar este servicio, te conviertes en un contribuyente formal ante la DIAN (Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales).

¿Qué debes declarar?

• Ingresos por alojamiento turístico: Deben ser reportados en tus declaraciones de renta o como parte de tu actividad económica registrada.
• IVA e industria y comercio (ICA): Dependiendo de tu calidad como contribuyente, podrías estar obligado a declarar y pagar estos impuestos.
• Régimen simple o régimen ordinario: Evalúa con un contador cuál se ajusta mejor a tu caso como arrendador turístico.

Omitir estas obligaciones puede exponerte a sanciones económicas y, en algunos casos, al cierre de tu operación.

¿Y si no eres el propietario?

Aquí es donde muchos se equivocan. Si eres arrendatario (inquilino) y no dueño del inmueble, necesitas cumplir con dos condiciones adicionales:

1. Contar con una autorización expresa del propietario para subarrendar el inmueble por días o semanas.
2. Verificar que el contrato de arrendamiento y el reglamento de propiedad horizontal permitan esa actividad. Si alguno lo prohíbe, no puedes hacerlo legalmente, aunque tengas buena intención.

Subarrendar sin permiso puede resultar en la terminación del contrato, sanciones por parte del conjunto e incluso acciones legales por parte del propietario.

¿Y si los vecinos se oponen? Reformas, sanciones y conflictos

No todos los residentes de un conjunto están felices con la llegada de turistas cada fin de semana. Las quejas por ruido, tránsito constante o sensación de inseguridad pueden llevar a que la administración o la asamblea de copropietarios tomen medidas.

¿Puede el conjunto prohibir el alquiler turístico?

Sí, pero no de forma arbitraria. Solo se puede restringir esta actividad mediante una reforma formal al reglamento de propiedad horizontal. Esto implica:

• Convocar una asamblea extraordinaria o incluir el tema en una asamblea ordinaria.
• Alcanzar una mayoría calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad.
• Formalizar el cambio ante notaría y registrarlo en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Una circular o comunicado de la administración no es suficiente para prohibir el uso turístico. La ley exige que esta restricción esté explícita en el reglamento.

¿Qué pasa si hay conflicto?

Si eres anfitrión y la administración intenta sancionarte, esta debe demostrar que el reglamento prohíbe expresamente el alquiler turístico. Si no está claro o no está mencionado, no puede imponer sanciones legítimas.

En caso de desacuerdo, se puede acudir a instancias legales como la inspección de policía o incluso procesos ante jueces civiles para resolver el conflicto.

Conclusión

Arrendar tu inmueble en un conjunto residencial a través de Airbnb o plataformas similares puede ser una excelente fuente de ingresos, pero debe hacerse bajo la legalidad. Aquí un resumen de los pasos esenciales:

• ✅ Revisa el reglamento de propiedad horizontal: si no lo permite, no puedes arrendar por días.
• ✅ Inscribe tu inmueble en el Registro Nacional de Turismo.
• ✅ Asegúrate de cumplir con normas de seguridad, privacidad y calidad.
• ✅ Declara tus ingresos y cumple tus obligaciones fiscales.
• ✅ Respeta los derechos de la comunidad y los procesos formales de regulación.

Recomendación final: consulta siempre el reglamento de tu conjunto y, si tienes dudas, asesórate legalmente. Es mejor prevenir conflictos que enfrentarlos después.

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Preguntas frecuentes (FAQ)

1. ¿Puedo arrendar en Airbnb si mi conjunto residencial no menciona nada sobre alquiler turístico?

No. Si el reglamento no lo permite explícitamente, se considera que no está autorizado. Necesitas modificar el reglamento con aprobación del 70% de la asamblea de copropietarios.

2. ¿Qué pasa si arriendo sin estar inscrito en el Registro Nacional de Turismo (RNT)?

Las plataformas como Airbnb pueden bloquear tu anuncio, y podrías enfrentar sanciones por operar fuera del marco legal. El RNT es obligatorio desde 2022.

3. ¿Puedo instalar cámaras de seguridad dentro del apartamento para vigilar a los huéspedes?

No. Desde abril de 2024, Airbnb prohíbe cámaras en espacios interiores. Solo se permiten en zonas exteriores visibles y con aviso previo.

4. ¿Debo pagar impuestos si arriendo mi propiedad por Airbnb ocasionalmente?

Sí. Toda actividad de alojamiento turístico genera obligaciones tributarias que deben declararse ante la DIAN, sin importar la frecuencia.

5. ¿Qué hago si la administración me amenaza con sanciones por alquilar por Airbnb?

Debes revisar si el reglamento lo prohíbe formalmente. Si no está regulado, la administración no puede imponer sanciones arbitrarias. Considera mediar o consultar apoyo legal.

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